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「建ぺい率」と「容積率」

住宅を建てる際は、自分たちも周りの人たちも快適で安全に住むことができるように、土地の広さに対しての建築物の規模が法律などで細かく決められています。

そのなかでもよく耳にする「建ぺい率」と「容積率」は、住宅を建てる際に知っておいたほうがよい規定です。
この「建ぺい率」と「容積率」についてご説明します。

建ぺい率とは?

建ぺい率
「建ぺい率」とは、建物を建てる土地の敷地面積に対しての建築面積の割合のことです。
建築面積は建坪(たてつぼ)とも呼ばれます。

建築面積は、建物を真上から見たときの面積になります。
一般的な形状の一戸建ての2階建て住宅の場合は、1階か2階のどちらか大きなほうの面積で計算することになります。

この建築面積(建坪)が、建物を建てる土地の敷地面積に対して、どのくらいの割合を占めるのかが「建ぺい率」です。

■建ぺい率計算式

建ぺい率(%)=(建築面積➗敷地面積)×100

家を建てるのであれば、土地をギリギリに無駄なく使いたいという人も多いでしょう。
しかし、建ぺい率が高すぎると防災面にも影響してしまうことと、風通しも悪くなってしまうため、自分も周辺住民も快適に暮らすことができなくなります。

建築基準法にて建ぺい率が定められているのは、誰もがゆとりを持った建物を建てるようにという観点からです。

建ぺい率は、全国どこの土地でも統一されているのではなく、住宅用地なのか商業地域などかなどの違いや、地域によって建ぺい率のパーセンテージが違います。下の表をご参照ください。

用途地域 建ぺい率(原則) 防火地域内の耐火建築物の場合の建ぺい率 角地の場合の建ぺい率
・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
・工業専用地域
30%・40%・50%・60% +10% +10%
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域
・準工業地域
50%・60%・80% +10% +10%
近隣商業地域 60%・80%
商業地域 80% 制限なし +10%
工業地域 50%・60% +10% +10%
用途地域の指定外区域 30%・40%・50%・60%・70%

具体的に地域ごとの建ぺい率は、各都道府県の行政庁の都市計画課にて調べることができます。

容積率とは?

容積率
建ぺい率は、平面的な広さを制限するものでしたが、容積率は、土地を建てるための敷地面積に対する3次元空間の割合を算出して、制限するための基準です。

たとえば2階建て住宅を建てる場合、1階部分・2階部分のそれぞれの階の床面積を合計した「延べ床面積」がポイントになります。
この場合の床面積とは、各階の外壁や柱などの区画の中心線で囲まれた部分の面積になります。

つまり容積率とは、「土地に対して何階建ての建物までならOKなのか」ということを定める基準になります。

■容積率計算式

容積率(%)=(延べ床面積➗敷地面積)×100

また、容積率は建物の前面路道路幅によっても変わってきます。
建物の前面道路が12m未満の場合は、「前面道路の幅×0.4×100%=容積率」となります。

都市計画にて定められている容積率の上限は、用途地域ごと指定があります。

地域・区域 容積率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
50%・60%・80%・100%・150%・200%のうち都市計画で定める割合
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100%・150%・200%・300%・400%・500%のうち都市計画で定める割合
商業地域 200%・300%・400%・500%・600%・700%・800%・900%・1000%・1100%・1200%・1300%のうち都市計画で定める割合
工業地域
工業専用地域
100%・150%・200%・300%・400%のうち都市計画で定める割合
高層住居誘導地区
(住居部分の床面積が延床面積の2/3以上のもの)
・都市計画で定めた数値からその1.5倍以下で当該
・高層住宅誘導地区に関する都市計画で定める割合
用途地域の指定外区域 50%・80%・100%・200%・300%・400%のうち特定行政庁が指定する割合

具体的に地域ごとの容積率は、各都道府県の行政庁の都市計画課にて調べることができます。

まとめ

同じ敷地面積の土地でも、建ぺい率と容積率によって建てることができる家が変わってきます。

建築家や設計士は、施主の希望と、家を建てようと思っている土地にどんな制限や条件があるのかをすり合わせて設計していきます。

これから注文住宅を建てようと思っている人は、建ぺい率と容積率について知っておくとよいでしょう。